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以后再说X

担心“老来伴”骗走房产?居住权或能让大家“都挺好”


电视剧《都挺好》片段

2019年热播剧《都挺好》中,晚年的苏大强想和保姆小蔡结婚,小蔡提出房产证上须加上自己的名字,遭到了苏大强子女们的强烈反对。民法典正式实施后,也许苏大强可以通过在住房上设立居住权,让大家“都挺好”。


“通俗来讲,居住权就是权利人在他人住宅上设置一个自己长期居住的权利。”西北政法大学副教授王丽美说,例如苏大强面临的困境——丧偶老人黄昏恋,最大障碍是子女担心老人财产尤其是房产“被骗”。有了居住权,老人可在将房屋所有权留给子女的同时,为“老来伴”设置居住权,保障其居住权益。又如居住权可以使“以房养老”政策有效落地,老人可将自己住宅转让给融资机构取得对价的同时,在该住宅上设置居住权,保证自己的居住权益,实现“以房养老”安享晚年的目的。

华东政法大学法律学院副教授吴一鸣也表示,民法典新增居住权是为老百姓增加了一个住有所居的渠道。“相比于取得房屋所有权,居住权的取得以无偿为原则,而且相比于承租权,也没有最长20年的期限限制,使居住权人有了更为稳定的居住利益。在居住权的期限内,如果没有法定或约定的事由,不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离,即使该房屋被卖掉或者被继承,购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。”

吴一鸣进一步向记者举例强调,成年子女赡养父母时也会提供住宅给父母居住,夫妻离婚后一方也可能将自己的住房提供给另一方居住。但这些场合中的“居住权”并非民法典中规定的居住权,因为它们并无对抗效力。但假如上述场合中住在房屋中的父母或者离婚后的另一方拥有居住权,除非居住权消失,否则谁都不能请求其搬离。“换言之,与其他被称作居住权的权利相比,民法典规定的居住权赋予当事人的是一个能避风雨的城堡,而非弱不禁风的茅草屋。”

当然,居住权也有着十分严格的设立条件。王丽美说,居住权的设立有“三个注意”——

设置居住权,除了要有书面合同或遗嘱为依据之外,一定要到登记机构申请居住权登记;居住权不得转让、继承,除非另有约定,否则也不能出租;居住权期限届满或居住权人死亡,居住权消灭,须办理注销登记,之后住宅所有人享有完全支配权。

“居住权虽然是民法典新增设的权利,但和咱们老百姓日常生活息息相关,大家理解起来也并不难。它的最终目的就是为了让老百姓实现‘住有所居’的美好愿景。”最高人民检察院第六检察厅检察官助理赵格说,为了方便让人们理解记忆,她还专门编了一段顺口溜:


依法设立居住权,有偿无偿可约定;

合同得是书面订,遗嘱设立也可行;

申请登记不可缺,转让继承不可取;

买房需查居住权,卖房不破居住权;

合法占有加使用,住有所居不是梦。


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