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商品房认购协议的效力如何认定?

商品房认购协议是什么?为什么开发商要让我签这个协议?那商品房买卖合同还有用吗?下面,一个案例让你了解买房时签的那些合同。

2017年9月份,原告薛某与被告某房地产开发公司签订了《商品房买卖认购协议书》,约定原告认购被告开发建设的商品房一套,该协议中对该商品房的具体位置、楼层、面积、单价、总价、付款方式、违约责任等进行了详细约定。协议签订后原告向被告支付全部购房款39余万元。

2020年8月,因被告未取得商品房预售许可证明,且在签订《商品房买卖认购协议书》时未向原告明确告知无预售许可证明的事实,原告诉至船营法院,要求确认《商品房买卖认购协议书》无效,被告应依据《合同法》的有关规定返还其已支付的39余万元购房款并赔偿因此受到的经济损失。

然而,被告却辩称,原、被告双方签订的《商品房买卖认购协议书》及原告支付购房款的行为均系双方真实意思表示,合法有效。被告未取得商品房预售许可证影响的是商品房买卖合同的效力,而非认购协议书的效力。即使被告没有取得商品房预售许可证,原、被告双方签订的《商品房买卖认购协议书》也是有效的合同,请求法院驳回原告的诉讼请求。

经船营法院审理认为,原、被告之间签订的《商品房买卖认购协议书》,对原告所购买的房屋进行了详细约定,同时约定了房屋的单价及总价款,原、被告双方就购买特定房产达成了一致意思表示,因而该《商品房买卖认购协议书》具备相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容,同时原告根据双方的约定支付了全部购房款,根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,应当认定该《商品房买卖认购协议书》为商品房买卖合同,但因该特定房产尚未建成,该《商品房买卖认购协议书》实际应为商品房预售合同。截至庭审结束前,被告仍未取得商品房预售许可证,根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,被告未取得商品房预售许可证明,与原告订立的商品房预售合同,应当认定无效。对于无效合同,根据合同法的相关规定,已经履行的,应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同签订以前的状态,因此,法院依法判决被告返还原告购房款并加算同期银行贷款利息。

法官说法:商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订商品房买卖合同之前所签订的、约束合同双方当事人就特定房产进行交易的协议。如商品房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照协议约定收受了购房款,该认购协议应当认定为商品房买卖合同,具有商品房买卖合同的效力。开发商违反协议约定,且不具有商品房预售许可证的,应认定协议无效,出卖人应返还购房人已交付的购房款,并支付购房款利息。

吉林市船营区人民法院 李晶


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