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以案说法 | “订金”与“定金”一字之差,万金不复

正义之声网讯【潘晶】生活中买房、买车、租房,在签订合同时,经常会遇到“定金”与“订金”的选择。定金与订金,一字之差,可法律含义却截然不同,一个能退,一个不退,很多人因为大意,使得付的钱打了水漂。

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王某与刘某于2021年1月22日签订了房屋买卖合同,约定王某将自己所有的一处平房卖给刘某,总价值6万元。刘某在签订合同时付款3万元,余款待交钥匙时全部付清。之后,王某因故不能履行合同,双方协商未果,刘某向法院提起诉讼,要求解除合同、赔偿损失并双倍返还6万元。审理过程中,刘某认为3万元系定金,王某则认为3万元系预付款,双方坚持各自的观点,互不相让。

在商品房交易中的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金。订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,那么如果购房者在签订认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果。由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订购房合同时,购房者应对此有充分的理解,并根据自己的实际情况慎重行事。

普法小贴士:

《民法典》第五百八十六条规定:当事人可以约定一方向对付给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定,但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

《民法典》第五百八十七条规定:债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合规定,致使不能实现合同目的的,无权要求返还定金。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

(实习编辑:闫峙聪)

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